TULUM.— Tras varios años de crecimiento acelerado, el mercado inmobiliario de Tulum atraviesa una de sus caídas más significativas. Entre 2023 y 2025, el precio promedio de los departamentos en condominio se desplomó 47.6%, según especialistas del sector, un ajuste que refleja el fin del boom impulsado por la pandemia, la sobreoferta de desarrollos y la salida paulatina de nómadas digitales que habían dinamizado la demanda.
De acuerdo con la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI), la desaceleración está estrechamente vinculada a la conclusión de las obras del Tren Maya, que durante su construcción generaron una demanda temporal de vivienda y alquileres. A esto se suman deficiencias persistentes en servicios municipales como pavimentación, drenaje, suministro eléctrico e internet.
“El gobierno se sobrepasó en ciertas zonas y no pudo reaccionar a tiempo con todos los proyectos que se comenzaron a construir. Hace falta infraestructura básica; hay inversión para compensarlo”, explicó Mario San Miguel, presidente de AMPI Tulum.
Del boom a la corrección del mercado
Entre 2021 y 2023, Tulum vivió una ola de desarrollos sin precedentes: más del 80% de los condominios fueron vendidos en preventa, alentados por promesas de rentas vacacionales inmediatas y la llegada masiva de constructoras, asesores y compradores que buscaban retornos rápidos.
El resultado fue un ciclo especulativo que hoy entra en fase de corrección. Para empresarios del sector, el exceso de proyectos superó la capacidad real de absorción del mercado local.
Borja Luis Giquel, director comercial de Onix Living, reconoció que la industria “se atragantó” con un crecimiento desbordado. “Después de este ciclo, Tulum tendrá un crecimiento más ordenado”, afirmó, al señalar que empresas como la suya ya han tenido que diversificarse hacia hotelería y vivienda residencial.
Propietarios, entre la presión financiera y la caída del alquiler
El ajuste ha afectado especialmente a quienes compraron durante el punto más alto del auge. Para muchos, las rentas actuales no alcanzan a cubrir los créditos adquiridos.
“A muchos no nos sale ni para pagar la hipoteca. Hay estudios de 30 m² que costaron hasta 3 millones de pesos y hoy no se rentan. Muchos pensaron que los nómadas digitales iban a ser para siempre”, compartió María, compradora de un departamento financiado por Infonavit en 2022.
El caso de Aldea Tulum, con cerca de 6 mil departamentos construidos, es uno de los más representativos: la sobreoferta es evidente y la demanda ya no crece al ritmo de los últimos años.
Un nuevo futuro para Tulum: crecimiento con límites
Pese a la caída, expertos coinciden en que Tulum no volverá a los patrones de crecimiento explosivo que marcaron los últimos cinco años. No obstante, ven probable una recuperación gradual en la medida en que:
-
se estabilice la oferta;
-
mejoren los servicios públicos;
-
y exista coordinación entre autoridades, empresarios y ciudadanía para ordenar el desarrollo urbano.
“El futuro de Tulum depende de establecer límites de crecimiento y ordenar el desarrollo urbano”, concluyó San Miguel.
